[임장 보고서] 나의 11월을 가득 채운 <천안 동남구>에 관하여

나의 11월을 가득 채운 천안 동남구에 관하여

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서울만 지역 분석하다가 광역시 > 중소도시로 넘어왔다.

서울에 살고 있는 난 서울이 익숙한 서울 촌뜨기지만, 집을 구매하기엔 꽤나 큰 자본금이 들어가기에 우선 내가 할 수 있는 일부터 하기로 했다.

 

 

서울 지역 분석과 임장으로 투자에 대한 기본을 익히고, 광역시로 장벽을 없애고, 중소도시로 넘어왔다. 강서구, 마포구, 관악구, 동대문구 그리고 대전 서구까지 하고 나니 그나마 조금은 알 것 같기도 하고 아닌 것 같기도 한 아파트의 세계

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그래도 긍정적인 부분은
한 지역을 끝낼수록 조금 더 이해하는 것들이 생기고
보고서가 정교해진다는 것이다.

 

 

그럼 천안 동남구를 시작해 보기로 하자. 😉

 

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지역 개요

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우선 천안,

멀다고 생각했는데, 서울에서 가장 가기에 만만한(?) 중소도시였다. 광역시에 비해서 기차도 6,100원 또는 9,000원만 내면 갈 수 있는 천안, 1호선으로도 갈 수 있어 꽤나 접근성이 좋다.

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천안 동남구는 살짝 유행 지난(?) 동네다.

한때는 중심지였지만 지금은 여러 가지로 서북구에 몰빵 되어 위상이 많이 차이 난다.

 

 

 

분위기 임장 후, 생활권을 나는 이렇게 나눴다.

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• [청수, 청당] : 행정타운을 따라 상당한 수의 법률사무소 및 세무서 존재. 건너편 청당초를 중심으로 아파트들이 둘러싸여 있어 균질한 생활권을 이룸. 주변으로 신축 아파트들
• [신부동] : 신세계 백화점, 터미널, 자취생들, 술 먹는 상권, 구축 그리고 길 건너 새로 들어오는 신축 단지들
• [쌍용동] : 구축 밭의 동네이지만 살기 좋아 보였고, 가족단위의 생활권이 조성되어 있어 사람이 정말 많이 보였다.
• [신방동] : 사전 조사할 때 세대당 인구수가 높아 기대했었는데, 생각보다 사람들도 없었고, 주변에 이렇다 할 상권도 없었다.
• [원도심_원성동, 문성동, 중앙동, 봉명동까지] : 원래 천안의 중심이었을 원도심들. 기차역을 중심으로 앞쪽에는 술 상권, 뒤편으로는 엄청나게 오래된 유흥상권이 존재했다. 아직도 이런 게 있어? 할 정도의 그런 게임장들, 퇴폐업소 등등, 재개발이 한창 진행 중이지만 환경이나 사람들이 바뀌려면 시간이 한참 지나야 하지 않을까 생각

 

청당동은 외지인이 보았을 때도 여기 너무 살기 좋은데? 싶었지만.. 천안 사는 사람들은 청당동을 외곽이라 별로 선호하지 않는다고 했다. 천안 동남구만 봤을 때에는 외곽이란 느낌이 없었지만 천안 그리고 아산까지 전체를 합쳐보고 지도를 보면, 확실히 외곽이긴 하다. 전체를 보는 연습도 꽤나 중요한 듯하다.

 

 

 

21년도와 22년도의 세대당 인구 체크

1년 사이에 비율이 꽤 바뀌었다.

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일봉동, 신방동, 청룡동 > 신방동, 청룡동

 

 

21년에는 일봉동에 가족단위 가구가 거주했으나, 22년 통계로 보면 점점 줄어들어 현재는 신방동과 청룡동에 가족단위가 더 많이 살고 있는 것을 알 수 있다! (그러나 임장 했을 때, 신방동은 데이터와 달랐다.)

 

 

전입 전출을 보는 이유는 이후 공급물량이 들어왔을 때 해당 지역에 가격 영향이 미치냐 안 미치냐를 알기 위함이다. 천안은 평균 3년 동안 아산과 전입 전출 합계가 5만 정도로 서로 꽤 영향을 받고 있음을 알 수 있다.

 

 

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입지분석

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천안 전체로 봤을 때, 천안은 직장 종사자 수가 약 32만, S 등급 (동남구보단 서북구에 삼성)

학군은 높지 않다. C

환경도 괜찮다. 동남구에 백화점이 들어와 있으니 A

공급은 3년 평균을 따졌을 때, 2024년 공급 폭탄을 시작으로, 2025년, 2026년에는 점차 줄어듦 B

교통은 중소도시에선 큰 의미는 없지만 주요 업무지구까지 자차로 30분 이내로 가능 A

 

 

 

 

 

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시세 따기

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각 생활권 별로 시세를 따보자

색상으로 구분하면 훨씬 더 그 지역에 대한 가격대가 눈에 들어온다.

시세를 따고, 그룹핑 해가면서 가격을 익히기

 

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단지 분석

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원칙은 각 생활권에 있는 단지를 다 분석하는 것이지만 그렇게 했더니 왜 하는지도 모르겠고 효율도 나지 않았다 ㅠ 그래서 난 생활권별로 랜드마크거나, 신축이거나 혹은 사람들이 좋아하거나 하는 단지들을 추려서 분석하는 편이다. 개인적으로 나와 관련된(미래에 투자할 혹은 지켜보게 될) 단지이기 때문에 훨씬 더 몰입도 있게 분석할 수 있다고 생각한다.

 

 

▶︎ 신부 생활권

 

 

▶︎ 원도심 생활권

 

 

▶︎ 청수청당 생활권

 

 

 

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1월 투자 회고록

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◼︎ 임장을 하며 내가 느낀 천안 동남구는?

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천안 동남구는 시골은 시골이었다. 광역시와 중소도시는 확실히 차이가 있다는 것을 느꼈던 것 같다. 그럼에도 살 곳이 있다는 것에 상당히 놀라면서, 내가 살 수 있는 아파트가 있다는 사실에 흥미롭기도 했다. 서북구를 입장해 봐야 천안 전체를 알 것 같다는 생각이 많이 들었다. 그래서 다음에는 서북구를 앞마당으로 만들 생각이다.

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사람들이 살기 좋은 곳과 투자로써 가치 있는 곳은 다르구나를 청당을 보면서 많이 느꼈다. 청당 생활권은 정말 처음에는 반했는데, 점차 뒤로 갈 수록 투자 우선순위 동네는 아니라는 것을 알게 되며 흥미롭기도 하고 여기서 좀 어려움을 느끼기도 했다. 청당을 볼 거면 최선인지 한번 더 생각해 보라는 모두(?)의 말에 혼란이 왔지만 이내 이런 부분은 받아 들여야 한다는 지방의 개별성을 인정하기로 했다. (알게 돼서 다행인 부분)

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부동산 = 수요, 이는 곧 선호도 라는 것을 알게 되었고 / 선호도를 잘 파악하는 게 지방 투자의 핵심이다.

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◼︎ 11월 회고록

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지방 게다가 중소도시는 이번이 처음이었다. 서울 > 광역시 > 중소도시 순으로 점차 내려가지만 뭔가 나는 더 즐거웠다. 내가 투자할 수 있는 단지와 가까워 졌다고 생각했기 때문이다.

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10월에 고 능력자들과 함께하며 개인적으로 주눅이 많이 들어있었던 듯 하다. 그래서 이번에는 그런 것들에 연연해 하지 않기로 했다. (잘 보여야 한다든지, 저 사람이 이상하게 보면 어쩌지? 등의 이런 생각들.)

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뭔가 보다 더 주체적으로 임장에 임하기 시작했고, 10월 모임에서 배운 것을 토대로 먼저 복기 봇도 해보고, 학군 봇도 해 보이며 조원들에게 공유를 하니 오히려 내가 더 기억에 잘 남은 느낌이었고 왜인지 자신감도 있어졌다. 그냥 듣고 따라다니는 사람이 아닌 것 같은 느낌 때문일까.

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아무튼, 이제는 또 다시 혼자 잘 할 수 있을 것 만 같은 확신이 들었다. 그동안은 내가 하는 게 맞나, 이게 맞나 등의 불확실성이 있었는데 지금은 어느 정도 나만의 기준과 루틴이 생긴 듯 하다.

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중소도시 강의도 잘 들었다. 재미있고, 반복해서 들으니 이전에는 몰랐던 것들과 깨달음이 생겼다. 그래서 반복하고 반복하면서 앞마당을 차근히 만들어 나가려고 한다.

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◼︎ 잘한 점

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남의 시선?에 개의치 않음 점

나만의 페이스대로 움직인 점

과제에 연연하지 않은 점

강의를 복습하면서 내 것으로 만들려고 한 점

그 중에서 몇 개는 내 임장보고서에 소화 시킨 점

매물 임장까지 한 점

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◼︎ 개선할 점

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약 2달에 걸쳐 만든 앞마당을 이제는 조금 더 시간을 줄여보기로 해보자

투자로 연결시키는 임보를 잘 작성해 보자 (임보를 쓰고, 임장에서 내가 조사한 데이터를 확인한다 던가, 임보를 쓰고 그것을 투자로 어떻게 연결시킬 것인지 생각한다 던가 등!)

전화임장을 더 적극적으로 해보자! (점심시간 등을 잘 활용해 보자)